Nous allons voir dans cette article comment choisir le meilleur investissement locatif, au sens financier. Il s’agit donc de choisir entre plusieurs biens, celui qui vous apportera le meilleur rendement locatif.
Nous utilisons ici le rendement car celui-ci se calcule en divisant les revenus du capital par le capital total investi, alors que la rentabilité, elle, prend en compte l'éventuelle fluctuation du capital. La raison du choix du rendement s’explique par le fait que celui-ci est plus simple à calculer et par le fait qu’à priori, entre deux biens situés dans une même zone géographique, le prix des deux biens considérés évoluera de la même façon.
L’indicateur de rendement le plus simple à calculer est le rendement brut.
Qu’est-ce que le rendement annuel brut ?
Rendement annuel brut = Loyer annuel / Prix d’acquisition
Le rendement annuel brut est un bon moyen pour comparer très rapidement et en première approximation plusieurs biens entre eux lors de votre phase initiale de repérage.
Pour aller encore plus vite, vous pouvez même éventuellement ne prendre en compte que le ratio loyer annuel / prix de vente pour avoir une idée rapide, et si vous ne visez que des biens similaires .
Cependant, s'arrêter au rendement brut ne suffit pas comme nous l’avons évoqué plus tôt : afin de pouvoir comparer le rendement locatif de deux biens, il faut le faire net de charges.
Par exemple, un immeuble des années 70 mal isolé nécessitant de nombreux travaux d’entretiens et avec un gardien peut générer des charges significatives qui viendront grever votre rendement locatif ! Il faut donc affiner en calculant le rendement locatif net, qui s’entend lui, hors charges et frais récurrents .
Qu’est-ce que le rendement annuel net ?
Rendement annuel brut = (Loyer annuel – Frais & charges annuelles) / Prix d’acquisition
Par exemple, mettons que vous trouviez un bien équivalent dans un immeuble voisin, mais moins cher de 12 500€ soit une économie de 5% sur le prix d’acquisition. En effet, la résidence comporte un jardin à entretenir, un gardien, et nécessite des travaux réguliers d’entretiens conséquents. Le prix proposé est certes moins cher, mais cela cache en réalité des charges importantes. C’est d’ailleurs pour cela que les agences mettent souvent en avant le rendement brut, en se gardant bien d’afficher le rendement net de charges.
Qu’est ce que le rendement net-net ?
Le rendement net-net s’entend lui net de charges et net d'impôt.
En résumé
En effet, en fonction du régime fiscal pour lequel vous optez, de la durée d’amortissement du bien, des travaux que vous entreprenez, et des meubles que vous achetez , calculer le rendement locatif net-net s’avère être un bel exercice comptable .
Heureusement, vous n’aurez a priori pas besoin de l’utiliser pour comparer deux biens, car le rendement net suffira amplement.
Le rendement net-net dépend par définition du régime fiscal choisi et à priori, vous aurez choisi le régime fiscal avant même de chercher des biens : la fiscalité sera donc sensiblement la même entre deux biens que vous pourriez convoiter.
