Pourquoi investir dans l'immobilier ? Les notions essentielles à connaître

Investir dans l’immobilier est quelque chose qui semble à la fois naturel car tout le monde souhaite habiter dans un logement, mais aussi impressionnant car les montants en jeu sont importants.

Cependant, nous verrons dans cet article que l’investissement immobilier recèle beaucoup plus de variété que la simple résidence principale achetée à crédit.

Après un tour d’horizon des raisons et des façons d’investir dans l’immobilier, nous abordons les sujets classiques : le crédit, la résidence principale, la gestion locative, etc.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

La diversification de son patrimoine :

• En effet, l’immobilier est un investissement beaucoup moins sensible aux cycles économiques que les actions, même s’il reste lui-même cyclique.
• Avoir une partie de son patrimoine en immobilier permet donc de limiter les risques de pertes de capital lors de crises financières qui affectent tout particulièrement les actions.
• Si l’immobilier permet une première source de diversification en tant que classe d’actif, il est aussi possible de diversifier de façon géographique.
• Nous allons voir que certains produits, dits « pierre papier » comme les SCPI, vous permettent d’investir dans des biens immobiliers qui ne sont pas situés en France.

Bénéficier de l’effet de levier :

Parmi les raisons qui poussent à investir dans l’immobilier, on peut également citer l’opportunité de bénéficier de l’effet de levier, en faisant un crédit pour financer un investissement locatif ou l’achat de parts d’une SCPI.  - Être en parti à l’abri :

Enfin, le dernier argument que l’on rencontre souvent dans le cadre d’un achat immobilier physique est un argument plutôt de l’ordre psychologique.

Notons que, comme dans la majorité des investissements, il y a deux façons de gagner de l’argent dans un investissement immobilier :

• Via le rendement, à travers la perception de loyers dans le cas d’un bien locatif ou de dividendes dans le cas de la pierre papier,
• Via la plus-value à la revente de votre bien ou de vos parts.

Cependant, dans l’immense majorité des cas, on ne prend pas en compte le fait de faire une plus-value à la revente dans la décision d’investir ou non. En effet, à moins de bénéficier d’informations privilégiées, miser sur une plus-value à la revente relève de la spéculation pure.

Ce n’est pas parce que l’immobilier a augmenté à Paris depuis 20 ans, que cela sera encore le cas dans les 20 prochaines années ! Une hausse des taux par exemple, un changement de mode de vie comme le télétravail ou une reprise de l’inflation pourraient tout à fait mettre à mal cette hypothèse.

Sacrifier du rendement en misant sur une plus-value à la revente vous expose donc à de gros risques de perte en capital. Il peut s’avérer préférable de miser sur un investissement avec un rendement élevé certain, à miser sur un investissement avec un mauvais rendement et une hypothétique plus-value à la revente. Un tient vaut mieux que deux tu l’auras !

Comment investir dans l’immobilier ?

Il existe 3 façons principales d’investir dans l’immobilier

• L’achat d’un bien physique
• Via l’achat de parts de SCPI également appelé « pierre papier non cotée »
• Via l’achat d’actions de foncières cotées en bourse également appelé « pierre papier cotée».

Qu’est-ce que l’immobilier physique ?

Il peut s’agir d’un investissement locatif, mais aussi de sa résidence principale.

En effet, acheter sa résidence principale doit être considéré comme un investissement puisque le choix se fait entre louer ou acheter sa résidence principale.

Si au lieu d’acheter votre résidence principale, vous la louez, vous pouvez alors utiliser votre capacité d’emprunt dans un autre projet d’investissement.

Attention tout de même, la particularité de l’investissement immobilier physique est qu’il est moins facile de diversifier la part du patrimoine consacrée à l’immobilier car chaque bien vous demandera un investissement conséquent.

Par exemple, si vous achetez un bien à 300 000€ et que vous ne pouvez pas le louer aussi cher que vous le pensiez, ou qu’il y a de gros travaux que vous n’aviez pas prévu de réaliser, la rentabilité de votre investissement sera fortement impactée.

Il faut effectivement débourser de nombreux frais lors de l’achat d’un bien qui ne s’amortissent que si vous gardez votre bien pendant un certain nombre d'années.  La bonne nouvelle, à l’inverse, est qu’il est relativement facile avec un minimum de travail, de prévoir la rentabilité future d’un investissement et d’obtenir une rente relativement stable.

Quels sont éléments à vérifier lors d’un achat immobilier ?

1. Vérifier les hypothèses de revenu

Concernant les hypothèses de revenus, vous devez absolument vérifier qu’il y a bien une demande locative sur le marché que vous visez (jeunes actifs, familles, étudiants, …) et au prix auquel vous souhaitez le proposer. Commencez par regarder les annonces de location pour des biens similaires afin de vous faire une idée du prix de location et de la concurrence. Regardez également si les annonces restent longtemps en ligne pour vous faire une idée de la demande. Si vous voulez être vraiment sûr de la demande, le mieux reste de publier une “fausse” annonce. Si vous ne recevez que peu voire aucune demande, vous avez probablement du souci à vous faire.

1. Estimer la vacance locative ?

La vacance locative est également une donnée importante à prendre en compte. Cela correspond au nombre de jours où votre bien ne sera pas loué.

Il est souvent assez peu réaliste de faire l’hypothèse que vous louerez en permanence, sauf si votre bien est situé en zone très tendue ou que vous louez un bien à destination de familles restant plusieurs années.

Par exemple, si vous louez un T2 meublé pour jeunes actifs, il est probable que ceux-ci resteront environ deux ou trois ans. Ensuite, ils déménageront lors de leur premier enfant, d’une mobilité professionnelle ou dans le cadre de l’achat de leur résidence principale. Si vous êtes dans une zone où la demande locative n’est pas forte et que vous avez trois mois de vacance locative entre chaque changement de locataire tous les trois ans, cela impactera votre rentabilité de presque 10%, ce qui est loin d'être négligeable.

Par exemple, si vous louez à des étudiants, n’oubliez pas de prendre en compte dans votre calcul que vous ne louerez peut-être pas pendant les mois d’été.

1. Vérifier les hypothèses de dépense

Vous devez évidemment établir la liste de toutes les charges courantes que vous aurez à payer, comme la taxe foncière et les charges de la copropriété.

Dans le cas où les travaux ne se limitent pas à une simple couche de peinture pour rafraîchir le bien, vous devez impérativement faire appel à des artisans qualifiés afin qu’il puisse vous faire un devis sur le montant des travaux.

Acheter un bien à rénover sans avoir une idée précise du montant des travaux peut s’avérer désastreux si jamais vous sous-estimez le montant que vous aurez à débourser. C’est notamment pour cela que la plupart des acheteurs préféreront s’orienter vers des biens sans travaux, ce qui signifie par conséquent qu’il sera plus facile de trouver des opportunités de rentabilité plus élevées sur des biens à rénover, pour peu que vous soyez en mesure d’estimer le coût des travaux de manière rigoureuse.

Dans le cadre d’un appartement au sein d’une résidence, vérifier les rapports de copropriété. Vous devez notamment vérifier que les comptes de la copropriété sont sains, qu’il n’y a pas trop de loyers impayés, et qu’il n’y a pas de gros travaux prévus comme un ravalement par exemple. Si c’est le cas, il faudra utiliser ces données pour négocier le prix à la baisse.

Dans le cadre d’une maison ou d’un immeuble de rapport, vous serez seul à assumer les coûts en cas de rénovation à prévoir. Faites donc passer des experts pour vérifier que la structure est en bon état (toit, façades, etc.). Vous n’aurez dans ces cas-là pas de charges de copropriété, mais cela ne veut pas dire que vous n’aurez jamais rien à dépenser ! Prévoyez des frais d’entretien pour les parties communes dans votre calcul de rentabilité.

Quels sont les autres éléments à vérifier lors d’un achat immobilier ?

Le plan local d’urbanisme disponible à la mairie peut vous assurer qu’un immeuble ne va pas être construit juste devant la maison avec vue que vous souhaitez acheter.

Enfin, il peut paraître difficile d’effectuer ces vérifications dans un marché extrêmement tendu dans lequel les biens partent très vite.

Parmi la liste fournie plus haut, seul le point sur l’estimation précise des travaux peut poser un réel problème. Dans ces cas-là, sachez que vous disposez d’un délai légal de rétractation. Vous pouvez donc tout à fait faire une offre, faire faire un devis puis vous rétracter ensuite si les montants ne correspondent pas du tout à ce que vous anticipez. Attention toutefois à ne pas abuser de cette stratégie, au risque de voir votre agent immobilier ne plus vous présenter de biens.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Quels sont les avantages de la SCPI ?

• La simplicité : Le principal avantage de la SCPI demeure le fait de pouvoir investir dans l’immobilier en toute simplicité : oubliez la recherche d’appartement, le passage chez le notaire, la gestion des travaux, trouver des locataires etc. Même lorsque l’on opte pour de la location en gestion déléguée, cela nécessite un minimum d’investissement personnel. Avec la SCPI, vous signez le contrat et vous détenez des parts d’une société qui gère un parc immobilier. Tout comme pour l’achat d’un bien physique, vous pouvez également utiliser un effet de levier en investissant à crédit. Enfin, dernier avantage important, cela vous donne une bien plus grande latitude en termes de diversification géographique et thématique.
• Le montant de souscription minimum : Celui-ci étant en général relativement faible, vous pouvez investir dans plusieurs SCPI.
• La diversification : Vous trouverez des SCPI spécialisées dans les bureaux, les hôtels, les résidences étudiantes, la logistique, les baux commerciaux etc. Vous pourrez même investir dans des SCPI qui gèrent des biens qui ne sont pas en France. Cela peut procurer un avantage non négligeable car en plus de diversifier votre patrimoine, cela peut vous permettre également de bénéficier d’une fiscalité plus douce : en Allemagne par exemple, les revenus locatifs sont exempts des prélèvements sociaux auxquels sont soumis les revenus locatifs perçus sur des biens en France.

Quels sont les inconvénients de la SCPI ?

En revanche, il faut être bien conscient des inconvénients de la SCPI.

• Des rendements moins élevés : Tout d’abord, le corollaire d’être un investissement facile, accessible et avec une rentabilité relativement stable fait que les SCPI ne peuvent rivaliser avec les rendements de l’immobilier locatif que vous pouvez espérer atteindre en achetant et louant directement votre bien si vous vous y prenez correctement.
• Des frais élevés : Les SCPI sont des sociétés avec de grosses structures de coût et par conséquent, les frais de gestion réduisent la rentabilité de ces placements. Évidemment, dans le cadre d’un bien immobilier que vous possédez, il faudra chiffrer le temps que vous y consacrez : l’investissement nécessaire en temps explique en partie la possibilité d’atteindre de meilleurs rendements.
• Une liquidité partielle : Ce n’est pas parce que vous souhaitez vendre vos parts que vous pourrez les vendre. Pour les vendre, il faut trouver une personne qui souhaite vous les acheter. Ce n’est pas comme des actions ou la liquidité est assurée par une place de marché. Dans un contexte économique favorable au secteur immobilier et dans lequel les placements sans risque sont très peu rémunérateurs, cela peut ne pas sembler un problème. Mais en cas de remontée des taux ou de contexte défavorable à l’immobilier, la rentabilité de votre SCPI pourrait chuter sans que vous trouviez quelqu’un à qui revendre vos parts. Enfin, et cet inconvénient est aussi inhérent à l’achat d’un bien immobilier, est la durée minimale d’investissement pour que celui-ci soit rentable.
• Des frais d’entrée élevés : Ils sont en général de l’ordre de 8 à 10%. Si vous souhaitez investir dans une SCPI, vous devez nécessairement garder votre investissement pendant une dizaine d'années au moins afin d’amortir ces frais. N’investissez donc pas d’argent dont vous pourriez avoir besoin pour un autre projet à court terme. À noter que ces frais sont l’équivalent des frais que vous auriez à débourser dans le cas de l’achat d’un bien immobilier (frais de notaire, travaux de rafraichissement, ...).

Qu’est qu’un Foncière (FCPI) ?

Les foncières sont des sociétés cotées en bourse dont l’activité consiste en la construction ou l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Les foncières les plus connues en France sont Unibail-Rodamco et Klépierre.

Quelles sont les différents entre SCPI et FCPI ?

• La liquidité :

La principale différence entre les foncières et les SCPI réside dans le fait qu'elles sont cotées en bourse et donc que l’on peut - comme pour toute société cotée - acheter ou vendre des actions de foncières sur les marchés financiers, quand l’échange de parts de SCPI se fait de gré à gré. Cette différence apparemment anodine implique cependant des différences notables dans une optique de gestion de patrimoine.

Pour résumer, les SCPI seront beaucoup plus proches d’un investissement immobilier physique quand les foncières seront très similaires à l’achat d’actions de n’importe quelle société, avec la particularité que celles-ci seront exclusivement exposées au secteur de l’immobilier.

Avec une FCPI, contrairement à une SCPI, vous n’avez pas de frais d’entrée (autre que la commission perçue par votre courtier). Le fait d'être cotée sur les marchés financiers vous assure une liquidité qui fait que vous pouvez vendre vos actions quand vous le souhaitez.

• La volatilité

Le fait d’être coté en bourse fera que les actions d’une foncière seront beaucoup plus volatiles que la valeur des parts d’une SCPI. La valeur de la part d’une SCPI est la plupart du temps directement liée à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Il varie donc en fonction de l'évolution du prix de l’immobilier.

Par exemple, si le prix de ses actifs augmente, le prix des parts de la SCPI est revalorisé et inversement.

Dans le cas d’une société cotée en bourse, le prix de l’action est fixé par l'équilibre offre/demande. Le prix des actions peut donc varier à chaque instant indépendamment de la valeur du patrimoine détenu par la société. Par exemple, la publication dans la presse d’une mauvaise nouvelle peut contribuer à faire chuter le prix de l'action, ce qui ne sera pas le cas pour une SCPI.

• La fiscalité

Dans le cas d’une SCPI, vos revenus sont considérés comme des revenus fonciers quand les revenus liés à la détention d’actions d’une foncière sont soumis au même régime d’imposition que n’importe quelle autre action. Et cette différence est conséquente !

Par exemple, si votre taux marginal d’imposition est de 30% voire 41%, les dividendes versés par la SCPI dont vous détenez des parts seront considérés comme des revenus fonciers, donc imposés à votre TMI plus les prélèvements sociaux (17,2% en 2021), soit 47,2% ou 58,2%. Sachant que les meilleures SCPI proposent en général entre 4% et 6% de rendement net de frais de gestion (en 2021), vous ne toucherez donc finalement qu’entre 1,6% à 3,2% de rendement du montant placé. Dans le cadre d’une foncière, les dividendes et plus-values sont taxés comme pour n’importe quelle autre action, soit 30% au maximum. Les chiffres avancés ici sont bien entendus ceux en vigueur lors de la rédaction de cet article et sont amenés à évoluer.