Lorsqu’il s’agit de la résidence principale, on entend très souvent l’argument suivant: «louer sa résidence principale, c’est jeter de l’argent par la fenêtre».
Cependant, il faut être conscient que l’achat de sa résidence principale ne relève pas que d’un projet purement financier, et que l’aspect psychologique du projet est également un point important à prendre en compte dans sa décision de louer ou d’acheter.
Quels sont les arguments financiers pour acheter ou louer sa résidence principale ?
Tout d’abord, l’achat ou la location de sa résidence principale peut être vu comme un pur projet financier, et comme tout projet financier, nous pouvons calculer ce qu’il rapporte sur la durée du projet, grâce au calcul de la VAN.
Évidemment, chaque situation est unique et dans certaines situations, la location sera plus avantageuse financièrement parlant quand dans d’autres, l’achat de sa résidence principale sera plus rentable.
Le choix se situe donc entre utiliser son épargne pour acheter sa résidence principale ou louer et investir son épargne dans un autre placement.
Le principal avantage d’acheter sa résidence principale est évidemment le fait qu’au lieu de verser des loyers «pour rien», les mensualités de crédit que vous payez chaque mois vous permettent d’enrichir à terme votre patrimoine de la valeur de votre bien immobilier.
En revanche, bien souvent, l’achat d’une résidence principale engendrera de nombreux frais supplémentaires par rapport à la location, ce qui demande donc un effort d'épargne supplémentaire.
Autrement dit, cet effort d’épargne supplémentaire pourrait être investi si vous décidiez d'être locataire de votre résidence principale, ce qui vous permettrait également de faire fructifier votre patrimoine. C’est en fait l’importance de la différence de frais entre les projets «acheter» et «louer» qui va faire que l’un ou l’autre sera plus avantageux financièrement parlant.
- Coût du crédit
- Assurance emprunteur
- Taxe foncière
- Assurance propriétaire du logement plus chère que l’assurance locataire
- Charges de copropriété.
Autre point important : la rentabilité locative moyenne de l’endroit où vous souhaitez habiter. La plupart du temps, on souhaite habiter dans une zone à faible rentabilité locative. La forte demande à l’achat entraîne les prix au m2 à la hausse, comparativement au prix des loyers qui sont moins élastiques.
Plus la rentabilité locative du quartier où vous souhaitez habiter est faible, et plus il est intéressant de louer plutôt que d’acheter.
En effet, plus la rentabilité locative d’un quartier est faible , plus l’écart entre le loyer que vous auriez à payer par rapport aux mensualités du crédit que vous remboursez en cas d’achat est important. Et donc plus vous utilisez votre épargne à acquérir votre bien à faible rentabilité plutôt qu’à l’investir dans un placement plus rémunérateur qui vous permettrait de faire croître votre patrimoine plus rapidement.
Évidemment, le raisonnement inverse est valable : plus la rentabilité locative du quartier dans lequel vous souhaitez habiter est élevée, plus vous avez intérêt à acheter.
Exemple
Vous êtes un couple de jeunes actifs et souhaitez acheter votre résidence principale à Paris, pour ne pas “jeter votre argent par les fenêtres”.
- La banque vous propose un crédit d’un montant maximal de 350 000€ sur 20 ans à 1,5% et un apport de 10% (soit 35 000€, qui correspond justement au montant de votre épargne). Avec une assurance emprunteur à 0,2%, cela correspond à une mensualité de 1 573€ par mois.
- Cela vous permet de cibler un appartement de 35m2 à 8 500€ le m2. En ajoutant 8% de frais de notaire, 6% de frais d’agence, et 10 000€ de travaux de rafraichissement
- Nous arrivons à un budget total de 350 000€ pour l’acquisition de ce bien.
- A cela, vous devez ajouter à peu près 1 500€ par an de frais annuels par rapport à si vous étiez locataire dans un bien similaire (taxe foncière, charges de copropriété, …).
Notez qu’un bien de 35m2 similaire dans ce quartier se loue environ 1 100€/mois, soit 3,8% de rentabilité locative brute.
Nous ferons l’hypothèse que l’inflation est de 1% par an et que le prix de l’immobilier augmente au même rythme que l’inflation. En effet, faire une hypothèse de plus-value importante à la revente relèverait plus de la spéculation que de l’investissement, nous resterons donc conservateurs à ce sujet. Nous prendrons également pour taux d’actualisation le taux d’inflation de 1%.
Enfin, nous ferons l’hypothèse qu’au bout de 5 ans, le couple devra déménager avec l’arrivée de leur premier enfant. Ils profiteront de la revente de leur bien pour rembourser leur prêt en anticipation et ce, sans surcoût (hypothèse peu réaliste, il y a souvent des frais pour les remboursements anticipés).
Calculons la Valeur Actuelle Nette (VAN) dans le cas du projet “achat”. Les flux de trésorerie sont les suivants :
- Année 0 : Apport = - 35 000€
- Année 1 à 5 : Mensualité annuelle = (mensualité de crédit x 12) – frais annuel = -20 376€
- Fin d’année 5 : Prix du bien à la revente + part du crédit à rembourser = 50 175€
- VAN du projet achat = -86 153€
La deuxième option qui s’offre à vous est de louer votre résidence principale au lieu de l’acheter. Vous trouvez donc un bien similaire de 35m2 que vous louez au prix de 1 100€ par mois pendant 5 ans.
Vous pouvez maintenant placer votre apport (35 000€), ainsi que la différence entre ce que vous auriez payé comme mensualité de crédit et votre loyer (1 573 - 1 100 = 473€ par mois) sur une assurance vie qui vous rapporte en moyenne 3% net par an.
Nous pourrions aussi décider d’utiliser notre capacité d’emprunt restée intacte pour bénéficier de l’effet de levier et réaliser un investissement locatif.
Calculons la VAN dans le cas du projet “location”. Les flux de trésorerie sont les suivants :
- Année 0 : Apport = - 35 000€
- Année 1 à 5 : Loyer + économies placées sur l’assurance vie = - 18 876€
- Fin d’année 5 : Il s’agit de l’argent que nous avons placé tout au long du projet au taux annuel de 3% et dont nous pourrions disposer dans 5 ans pour, par exemple, acheter notre prochain appartement :
- VAN du projet achat = -59 336€
Nous voyons ainsi qu’il est beaucoup plus intéressant dans ce cas de louer sa résidence principale, et qu’en optant pour ce choix, vous économisez près de 27 000€ en 5 ans. Les deux raisons principales qui expliquent une telle différence entre les deux scénarios sont :
- Un quartier avec une très faible rentabilité locative. Dans le deuxième scénario, on utilise la capacité d’épargne dégagée par le fait que notre loyer est inférieur à la mensualité de crédit du premier scénario pour investir dans un placement comparativement plus rémunérateur que l’achat d’un appartement dans un quartier peu rentable,
- Une durée de conservation du bien très faible du fait du besoin de trouver rapidement un appartement plus grand. Les frais initiaux de notaires et d’agence n’ont donc pas le temps d'être amortis
Quels sont les arguments non financiers pour acheter ou louer sa résidence principale ?
En effet on parle là de notre résidence principale, qui a un impact direct sur notre bien-être et notre vie de tous les jours. On ne peut donc la considérer que sous l’angle de la rentabilité financière.
Il n’est donc pas très agréable de savoir que l’on peut nous demander de quitter sa résidence principale. De même, on aura davantage tendance à se projeter et à réaliser des travaux d'agréments dans un bien qui nous appartient.
À l’inverse, être locataire peut pour certains fournir un sentiment de liberté: vous êtes libres de déménager quand et où vous voulez, d'accepter un nouveau job moins bien rémunéré mais qui vous plait plus, … Car être propriétaire avec un gros crédit à rembourser, cela peut vite procurer la sensation d'être piégé dans sa situation sans pouvoir en sortir facilement.
