Si vous êtes à la recherche d'un investissement locatif, vous avez probablement déjà entendu parler des dispositifs fiscaux Censi-Bouvard et Pinel. Bien qu'ils aient tous deux pour objectif d'encourager l'investissement immobilier locatif en France, ils présentent des différences significatives.
Dans cet article, nous allons examiner les avantages et les inconvénients de chacun de ces dispositifs fiscaux.
Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard est un programme d'investissement immobilier locatif destiné aux investisseurs qui achètent un bien neuf dans une résidence de services telle qu'une résidence étudiante, une résidence pour seniors, une résidence de tourisme, etc.
En échange de l'achat de ce bien, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 11% du prix d'achat, étalée sur 9 ans.
Le dispositif Censi Bouvard a expiré le 31 décembre 2022, suite à l'absence de reconduction par la loi de Finances de 2023.
Les avantages du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard présente plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment :
- Réduction d'impôt importante : comme mentionné ci-dessus, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du prix d'achat, étalée sur 9 ans (dans une limite de 300 000€). Cette réduction d'impôt est un avantage considérable pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur rendement.
- Loyers garantis : dans le cadre d'une résidence de services, les loyers sont garantis par le gestionnaire de la résidence, ce qui assure une certaine sécurité financière pour l'investisseur. Cela signifie que l'investisseur peut être assuré de recevoir des loyers réguliers, même si le bien est vacant.
- Pas de soucis de gestion locative : le gestionnaire de la résidence s'occupe de tout ce qui concerne la gestion locative, ce qui permet à l'investisseur de se concentrer sur d'autres aspects de son investissement. Cela peut être un avantage considérable pour les investisseurs qui cherchent à investir dans l'immobilier locatif sans avoir à s'occuper de la gestion locative.
Les inconvénients du dispositif Censi-Bouvard
Bien que le dispositif Censi-Bouvard présente des avantages considérables, il présente également certains inconvénients qui doivent être pris en compte. Ces inconvénients comprennent :
- Un investissement immobilier contraignant : l'investisseur doit acheter un bien neuf dans une résidence de services, ce qui limite les possibilités d'investissement. Cela signifie que les investisseurs ne peuvent pas investir dans des biens anciens ou des biens qui ne sont pas destinés à être utilisés comme résidences de services.
- Une réduction d'impôt limitée dans le temps : la réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, ce qui peut sembler long pour certains investisseurs. Cela signifie que les investisseurs doivent s'engager à conserver leur bien pendant une longue période pour bénéficier de la totalité de la réduction d'impôt.
- Le risque de vacance locative : bien que les loyers soient garantis par le gestionnaire de la résidence, il peut y avoir un risque de vacance locative si la résidence n'est pas suffisamment attractive pour les locataires. Cela peut entraîner une perte de revenus pour l'investisseur.
Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?
Le dispositif Pinel est un programme d'investissement immobilier locatif qui permet aux investisseurs d'acheter un bien neuf ou en état futur d'achèvement dans des zones définies par la loi Pinel (zones A, A bis et B1). En échange de l'achat de ce bien, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 17,5% du prix d'achat, étalée sur 12 ans.
En 2023, pour une durée de location de 6 ans, la réduction d'impôt est de 10,5%. Elle est de 15% pour une durée de location de 9 ans et de 17,5% pour une durée de location de 12 ans.
En 2024, pour une durée de location de 6 ans, la réduction d'impôt est de 9%. Elle est de 12% pour une durée de location de 9 ans et de 14% pour une durée de location de 12 ans.
Les avantages du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel présente également plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment :
- Réduction d'impôt importante : l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 17,5% du prix d'achat, étalée sur 12 ans. Cette réduction d'impôt est un avantage considérable pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur rendement.
- Un investissement immobilier flexible : l'investisseur peut acheter un bien neuf ou en état futur d'achèvement dans des zones définies par la loi Pinel, ce qui permet une plus grande flexibilité en matière d'investissement. Cela signifie que les investisseurs peuvent choisir parmi une variété de biens immobiliers, plutôt que d'être limités à un seul type de bien.
- Possibilité de louer à ses proches : contrairement au dispositif Censi-Bouvard, l'investisseur peut louer le bien à ses proches (ascendants ou descendants) à condition qu'ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal. Cela peut être un avantage considérable pour les investisseurs qui cherchent à investir dans un bien immobilier pour leur famille.
Les inconvénients du dispositif Pinel
Comme le dispositif Censi-Bouvard, le dispositif Pinel présente également certains inconvénients qui doivent être pris en compte. Ces inconvénients comprennent :
- Restriction géographique : le dispositif Pinel est limité aux zones A, A bis et B1, ce qui peut exclure certains investisseurs qui souhaitent investir dans des zones plus éloignées. Cela signifie que les investisseurs doivent être conscients des limitations géographiques du dispositif avant de prendre une décision d'investissement.
- Durée d'engagement : l'investisseur doit s'engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans (avec possibilité de prolongation jusqu'à 12 ans), ce qui peut sembler long pour certains investisseurs. Cela signifie que les investisseurs doivent être prêts à s'engager sur une période relativement longue avant de bénéficier de la totalité de la réduction d'impôt.
- Risque de vacance locative : comme pour le dispositif Censi-Bouvard, il peut y avoir un risque de vacance locative si le bien n'est pas suffisamment attractif pour les locataires. Cela peut entraîner une perte de revenus pour l'investisseur.
En résumé
Le choix entre le dispositif Censi-Bouvard et le dispositif Pinel dépendra des objectifs et des préférences de chaque investisseur. Si l'investisseur souhaite un investissement immobilier locatif flexible et potentiellement plus rentable à long terme, le dispositif Pinel peut être le choix idéal. Si, en revanche, l'investisseur souhaite un investissement immobilier locatif plus stable et sécurisé, le dispositif Censi-Bouvard peut être la meilleure option. Dans tous les cas, il est conseillé de consulter un professionnel de l'investissement immobilier avant de prendre une décision.
FAQ
Peut-on cumuler les dispositifs Censi-Bouvard et Pinel ?
Non, il n'est pas possible de cumuler les deux dispositifs fiscaux.
Les dispositifs Censi-Bouvard et Pinel sont-ils réservés aux investisseurs français ?
Non, les deux dispositifs fiscaux sont ouverts aux investisseurs étrangers.
Existe-t-il d'autres dispositifs fiscaux pour l'investissement immobilier locatif en France ?
Oui, il existe d'autres dispositifs fiscaux tels que le dispositif Malraux et le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel).
