La fiscalité est par nature extrêmement changeante , donc ce que nous pourrons écrire ici en 2023 devrait rapidement devenir obsolète.
En effet, la fiscalité est une science qui peut paraître de prime abord assez obscure et qui pourrait décourager certains de se lancer dans l’investissement immobilier.
N’hésitez pas à contacter un avocat fiscaliste spécialisé dans l’investissement locatif si vous avez des doutes, Cela vous coûtera quelques centaines d’euros pour une consultation et pourra possiblement vous permettre de gagner jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros en optant pour le meilleur régime fiscal selon votre situation.
Quels impacts le choix du régime fiscal peut avoir ?
Tout d’abord, celui-ci impacte la façon dont est calculé votre bénéfice locatif taxable.
- Un régime « au forfait » considère que votre bénéfice taxable compte pour un certain pourcentage de vos revenus locatifs. Par exemple, dans le régime Loueur Meublé Non Professionnel micro-bic, le fisc considère que votre bénéfice taxable compte pour 50% des revenus locatifs.
- À l’inverse, un régime « au réel » prend en compte toutes vos charges et amortissements, et les imputent à vos revenus pour en déduire vos bénéfices réels.
Deuxièmement, le régime fiscal impacte la façon dont sont imposés vos revenus locatifs en prenant en compte la plupart du temps votre taux d’imposition personnel.
- Dans ces cas-là, vous êtes imposés comme si vos revenus locatifs étaient des revenus venant s’ajouter à vos autres revenus.
- Vos revenus locatifs, additionnés à vos autres revenus, peuvent éventuellement vous faire passer dans la tranche supérieure de Tau Marginal d’Imposition (TMI).
De plus, vous pouvez bénéficier de régimes défiscalisant en contrepartie de certaines conditions de location.
Par exemple, que ce soit le régime Pinel, Cosse, Denormandie, ou tout ceux qui les suivront, le principe reste le même : vous bénéficiez d’une fiscalité plus douce si vous respectez certaines conditions.
Enfin, le choix du régime impacte la façon dont sera imposée votre potentielle plus-value immobilière lors de la revente du bien.
Quelle est la fiscalité du régime LMNP ?
Par exemple, dans le cas du régime LMNP par exemple, votre plus-value ne sera pas imposée à partir d’une certaine durée de détention du bien.
Aussi bizarre que cela puisse paraître, la fiscalité est assez différente que l’on choisisse de louer un logement nu ou meublé.
La fiscalité est particulièrement favorable à la location meublée, notamment avec le régime LMNP. Dans le cas du régime LMNP, vous pouvez amortir de nombreuses charges comme les meubles, l’immeuble, et les intérêts de votre crédit immobilier. Le régime LMNP est dans la plupart des cas le régime qui permet d’obtenir le meilleur rendement locatif net-net.
Cependant, il n’est pas toujours pertinent d’opter pour ce régime et quand c’est le cas, cela demande en général plus de travail pour le bailleur.
En effet, la location meublée se prête en général aux petits logements à destination de locations de courte durée. On pense notamment aux étudiants, voire aux jeunes actifs dans certains cas qui n’anticipent pas de rester plus de quelques années dans leur logement et souhaitent donc louer un logement meublé pour plus de facilité.
Mais une famille préférera évidemment louer un logement vide afin de l’aménager à son aise.
On comprend donc qu’il n’y aura pas toujours de la demande pour louer un logement meublé, en fonction de la taille et de l’emplacement du bien dans lequel vous déciderez d’investir.
Enfin, il y aura nécessairement une rotation de locataires bien plus élevée pour des logements meublés, et cela vous demandera donc d’y investir plus de temps.
Faut-il choisir un régime soumis à l'IS ou à l'IR ?
À moins d'être très fortement imposé sur ses revenus, on choisira en général un régime soumis à l’IR.
Créer une société peut permettre de bénéficier d’une imposition avantageuse sur les bénéfices locatifs , mais il faut ensuite se verser des dividendes afin de pouvoir toucher l’argent. Réaliser un investissement locatif via une SCI soumise à l’IS ne sera donc pertinent que dans de rares cas et mérite d'être mûrement réfléchi.
Qu’est-ce qu’un régime défiscalisant ?
Il existe différents régimes défiscalisant correspondant à différents cas de figure. Cependant méfiance ! On n’a rien pour rien, et cela s'accompagne toujours de contreparties afin de pouvoir bénéficier de cette fiscalité plus douce.
Par exemple, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction fiscale sur vos revenus locatifs lors de l’achat d’un logement neuf, en contrepartie de louer votre bien en dessous d’un certain seuil, et à des locataires répondant à certains critères de revenus.
Attention cependant, les promoteurs immobiliers ont tendance à beaucoup communiquer sur ce dispositif et à vous fournir des simulations très optimistes.
Par exemple, le dispositif Cosse permet lui de bénéficier d’un abattement sur le loyer imposable dans le cadre de la location d’un logement ancien, dans certaines zones bien définies, en contrepartie de louer votre bien en dessous d’un certain seuil, et à des locataires répondant à certains critères de revenus.
Par exemple, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction fiscale sur vos revenus locatifs lors de l’achat d’un logement ancien pour lequel vous auriez d’important travaux de rénovation à effectuer, dans certaines zones bien définies, en contrepartie de louer votre bien en dessous d’un certain seuil, et à des locataires répondant à certains critères de revenus.
Opter pour un dispositif défiscalisant est une bonne opération uniquement si le plafonnement des loyers en vigueur dans la zone considérée n’est pas trop éloigné du prix du marché. La défiscalisation dont vous bénéficiez peut alors surpasser le manque à gagner sur les loyers.
Quelle est la plus-value applicable dans le cadre de la revente d’un bien locatif ?
Il peut y avoir plusieurs raisons pour revendre un bien locatif à terme :
- La principale est que l’investissement locatif est un très bon moyen d’utiliser l’effet de levier rendu possible grâce au crédit immobilier afin de construire son patrimoine.
- L’investissement personnel en temps, que cela implique pour gérer ses biens, n’est donc plus forcément justifié et vous préférerez peut- être alors placer votre argent dans un placement qui ne vous demandera pas de vous en occuper.
En résumé
Quoi qu’il en soit, si votre projet est de revendre votre bien immobilier à terme, vous devrez faire particulièrement attention à l’imposition sur les plus-values du régime fiscal pour lequel vous opterez.
En la matière, nous avons vu que le régime du LMNP était le plus favorable.
À l’inverse, si vous souhaitez conserver votre bien toute votre vie et envisagez de le transmettre à vos enfants, il sera pertinent de vous intéresser à la fiscalité liée à l’héritage.
